Қазақстанда тұрғын үй сатып алу кезіндегі айқын емес шығыстар: оны кім төлейді?

Егер сіз пәтер немесе үй сатып алу үшін тек тұрғын үй құнының мөлшерін бөлсеңіз — бұл дұрыс емес әрекет. Процесс алға жылжыған сайын сізде қосымша шығындар пайда болады. Пәтер сатып алу кезінде сатып алушы не төлейтінін және сатушы пәтер сату кезінде қандай шығындар төлейтінін анықтайық.

Қосымша шығындардың алғашқысы — салықтар. Табыс салығы (ЖТС) кірістерден төленеді. Яғни бұл пәтерді сату кезінде сатушының шығындары.

Бұл салық мүлік кірісіне төленеді, егер сіз пәтер сатып алып, оны бір жыл ішінде сатқан болсаңыз, кіріс пайда болады. Бұл барлық жылжымайтын мүлікке қатысты. Мысалы, сіз 30 млн теңгеге үй сатып алдыңыз. Ал 11 айдан кейін оны 37 млн-ға саттыңыз. Сіздің табысыңыз 7 млн. Осы сомадан 10% , яғни 700 мың теңге төлеу керек.

Егер сіз пәтер сатып алмасаңыз, пәтерді мұраға немесе сыйлық ретінде алсаңыз да, ЖТС төлеуіңіз қажет. Шарттары осындай: сіз мүлікті өз меншігіңізге алғаннан кейін 12 ай ішінде сатасыз. Алайда, бұл жағдайда айырмашылықты есептеу үшін нарықтық баға мен сату бағасы алынады.

Нарықтық құн тұрғын үйді бағалау кезінде алынады. Ал оны бір жылға салық декларациясын тапсырғанға дейін жүргізу керек. Яғни, сіз 2023 жылы пәтерді мұра етіп алып, оны саттыңыз. Ол үшін сіз 2024 жылдың 31 наурызына дейін бағалау жүргізіп, салық төлеуіңіз керек. Егер пәтер бағаланбаған болса, онда кадастрлық құн негіз ретінде алынады. Бұл жағдайда айырмашылық үлкен болады және салықты, тиісінше, көп төлеуге тура келеді.

Бірақ сатып алушы үшін салықтан ипотекалық салық пайда болады. Ол пәтерді ипотекаға сатып алған кезде жарамды. Мұнда бәрі жекелей алынады және нәтиже егер мүмкін болса, несие шарттарына, салық шегерімдеріне байланысты болады.

Бірде-бір жылжымайтын мүлік мәмілесі нотариустың қызметінсіз аяқталмайды. Ол оған міндетті түрде қатысуы керек. Әйтпесе құжаттар заңды күшке ие болмайды және шарттың мәні болмайды.

Шартқа мыналар кіреді:

• мәміленің барлық қатысушыларының төлқұжаттарының деректері;
• жылжымайтын мүлік сипаттамасы;
• объектінің сипаттамасы және мақсаты;
• жылжымайтын мүліктің бағасы мен төлем шарттары.

Нотариустың міндеті — барлық осы ақпаратты тексеру және құжаттарды растау.

Қазақстанда сатып алу-сату шарты қанша тұратыны бірнеше факторларға байланысты. Негізгі тарифтер:

• егер пәтер жақын туыстарына (күйеуіне, ата-анасына, немересіне, қызына) сатылса, оның құны 3 АЕК немесе 2023 жылы 10 350 теңгені құрайды;
• егер адамдар бір-бірімен байланысты болмаса, онда қызметтердің құны — 12 АЕК немесе 41 400 теңге;
• егер тараптардың бірі заңды тұлға болса, қызметтердің құны 17 АЕК немесе 58 650 теңге;
• егер пәтер ипотекаға ресімделсе, онда 4 АЕК немесе 13 800 теңге.

Пәтер сатып алу кезінде нотариус үшін кім төлейтінін тараптар жеке шешеді. Көбінесе сатушы мен сатып алушы нотариустың қызмет сомасын екіге бөледі. Ал егер осы мәмілеге нотариуста куәландырылған ерлі-зайыптылардың келісімі қажет болса, тараптардың әрқайсысы бұл үшін қосымша өзі төлейді.

Нотариус шартты мемлекеттік базада тіркеген кезде тұрғын үй сатылған болып саналады. Мемлекеттік баж — бұл сатып алушы пәтер сатып алу кезінде төлейтін екінші нәрсе. Әдетте оның құны 1-5 мың теңге аралығында.

Тағы бір танымал шығын — жылжымайтын мүлік агенттігінің риэлтор қызметтері. Мұндай мамандарды OLX сайтынан таба аласыз. Шарт жасасқан кезде негізгі төлем шарттары мен оны жасау уақыты жазылады. Әдетте риэлтордың қызметтері мына жағдайларда төленеді:

• тұрғын үйге меншік құқығы сатып алушыға беріледі;
• шартқа қол қойылды, бірақ нотариус әлі тізілімге деректерді енгізген жоқ.

Төлем бөлініп төленуі мүмкін. Мысалы, қол қою кезінде жартысы төленді, ал екінші бөлігі пәтер ресми түрде меншік иесін ауыстырған кезде төленді.

Сонымен, делдалдардың қызметтерін төлеуге кететін пәтерді сату шығындарын кім төлейді? Мұны әдетте риэлтордан қызмет көрсетуді сұрайтын адам төлейді.

Мысалы, сіз сатып алушысыз. Сіз өзіңіздің қалауыңыз бойынша баспана іздейсіз. Уақыт пен күш-жігерді үнемдеу үшін сіз жылжымайтын мүлік агенттігіне хабарласып, негізгі мәселелерді талқылап, осы қызмет туралы келісімге қол қоясыз. Мұнда пәтер сатып алу кезінде қызмет қанша пайызды құрайтынын есептеудің қажеті жоқ. Төлем сомасы келісім негізінде болып табылады және пәтердің құнына байланысты емес, себебі сізге әлі пәтерді тапқан жоқ.

Әрі қарай тұрғын үйді іздеу, тексеру процесі жүреді. Нұсқалар іріктеледі, сіз өзіңізге ұнайтын пәтерлерді қарап шығасыз, соңында біреуінде тоқтап, рәсімдеу процесін бастайсыз. Шарттың талаптары бойынша сіз риэлторға төлейсіз.

Тағы бір жағдай: сіз сатушысыз. Сізде сатқыңыз келетін тұрғын үй бар. Сіз сатып алушыларды табу үшін риэлторға жүгінесіз. Бұл жағдайда сатушы өз риэлторына қызметтер үшін төлейді. Баға тұрақты немесе өзгермелі болуы мүмкін, мұның бәрі жеке талқылануы керек.

Бұл пәтер сатып алу кезінде төлеуге болатын барлығы емес. Шығындар әрдайым қолданыла бермейтін қосымша қызметтерге қатысты болуы мүмкін. Мысалы, заңгерлік қызметтер кеңес беру немесе шарт жасау түрінде болады. Бұл міндетті тармақ емес, бірақ мәміленің нақты тазалығы мен қауіпсіздігі үшін заңгердің көмегін жүгінеді. Сату мен сатып алуды алып жүру шамамен 10-20 мың теңгені құрайды

Басқа да жұмсалымдар:

• банктік қызметтер — мысалы, операциялар кезіндегі комиссия, сейфті жалға алу немесе сақтандыру бөлігі ретінде ипотеканы рәсімдеу кезіндегі шығындар;
• ауданнан асып кету — бұл кейде жаңа ғимараттарда тұрғын үй сатып алғанда, нақты шаршы метр жобада көрсетілгеннен асатын кезде болады;
• коммуналдық қызметтер — кейде қызметтерге алдын ала ақы төлеуді сұрайды.

Тұрғын үй үшін негізгі қарыздың шамамен 10%-ын қосымша шығындарға бөліңіз.

Біз пәтерді сатып алу және сату кезінде негізгі сомадан басқа ақша жұмсауға тура келетін негізгі жағдайларды тізімдедік. Енді нақты түсіну үшін біз сатып алушы пәтер сатып алғанда не төлейтінін және сатушыға қандай шығындар жұмсалатынын қорытындылаймыз. Барлық деректер кестеде.

Енді сіз Қазақстанда пәтерді ресімдеу қанша тұратынын білесіз. Шығындардың көпшілігі сатып алушыдан келеді, дегенмен сатушының да бірқатар міндеттемелері бар. Бірақ қажет болса, мамандардың ақысына үнемдемеген жөн. Олармен мәміле қауіпсіз өтеді.